Kebutuhan manusia akan tempat hunian yang layak, sehingga bisa beristirahat dan melakukan aktivitas berumah tangga dengan aman, nyaman dan tentu saja menjadi lebih baik, memberi peluang besar pada usaha properti. Dengan kata lain sepanjang manusia membutuhkan tempat hunian yang tetap dengan baik dan nyaman, maka pada saat itu usaha properti tetap saja menjanjikan. Namun dengan semakin menjamurnya perumahan dengan hanya beberapa rumah saja, ternyata menjadi bahasan tersendiri di Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera). Tidak heran, kini usaha properti terutama untuk perumahan harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan dan tidak bisa asal bangun. Pihak pengembang bertanggung jawab menyediakan fasilitas umum, seperti, tempat ibadah dan lahan terbuka hijau bagi penghuni perumahan.
Memang di perkotaan sekarang ini banyak bermunculan komplek perumahan yang sebenarnya tidak layak disebut komplek karena jumlah rumahnya terbatas dan fasilitas penunjang sebagai sebuah lingkungan komplek perumahan tidak terpenuhi. Tentu saja semua ini berawal dari semakin tingginya permintaan masyarakat akan rumah dan tempat hunian yang layak. Dan langkah Kementrian Perumahan Rakyat menertibkan pada pengembang agar yang berusaha di bidang properti tidak asal bangun, melainkan seperti juga membangun sebuah kompleks perumahan tempat dimana sekian banyak manusia akan berinteraksi membutuhkan tempat atau fasilitas penunjang.
Ukuran Rumah
Pihak Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) juga akan menetapkan ukuran rumah umum bagi masyarakat adalah minimal 36 meter persegi. Terlalu sulit mungkin bagi para pejabat membayangkan rakyatnya tinggal di rumah yang mempunyai ukuran di bawah 36 meter persegi. Padahal begitulah kenyataannya, bahwa ratusan ribu atau bahkan jutaan keluarga Indonesia tinggal di rumah berukuran 20 meter persegi dengan jumlah penghuni lebih dari 4 orang. Rumah dengan type 21 itu berdiri di atas tanah kurang dari 60 meter sehingga sanga sulit apabila ingin mengembangkan atau memperluasnya selain dibangun ke atas. Inipun tidak mudah mengingat membangun rumah lantai dua memerlukan persyaratan teknis tertentu yang tidak bisa asal bangun. Maka semakin sulitlah rakyat kecil untuk bisa mendapatkan dan menikmati tempat hunian yang layak sehingga memberi rasa aman dan nyaman.
Pemerintah kemudian memberi jalan keluar dengan dibangunnya rumah susun sederhan sewa. Dengan adanya rumah susun sederhana sewa ini ukuran kamar menjadi lebih memadai, akses jalan mudah, saluran air dan telepon disediakan serta kualitas bangunan yang lebih layak sementara pemerintah sendiri tidak terlalu kesulitan harus menyediakan tanah kosong. Tentu saja hal ini berbeda ketika akan membangun perumahan yang layak dari sisi ukuran dan kualitas bangunan ditambah dengan menyediakan lahan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial, yang akan semakin memerlukan lahan lebih banyak lagi.
Bila pemerintah mengharapkan bahwa hunian yang layak untuk masyarakat adalah rumah dengan ukuran rumah 36 meter persegi, memang boleh-boleh saja. Tapi bagi masyarakat sendiri artinya harus menyediakan dana lebih besar lagi. Rumah dengan ukuran 36/60 kini bisa mencapai ratusan juta rupiah bila berada di tempat strategis dan rumah dibuat dengan desain interior dan eksterior yang sedikit modern. Tapi ternyata pemerintah akan membuat rumah tersebut seharga Rp 9 juta saja. Bisakah? Dari sisi ukuran rumah dan tanah boleh saja, tapi kualitas bangunan seperti apa yang bisa disediakan dengan dana hanya 9 juta rupiah ?
Dengan keyakinan bahwa harga pembangunan rumah bisa ditekan dengan menggunakan bahan lokal serta adanya pemberian insentif fiskal kepada pengembang yang mau menjalankan program ini, tampaknya pemerintah cukup yakin bahwa rumah sangat murah ini akan menjadi kenyataan. Sekalipun sampai sejauh ini masih tetap saja harapan tersebut jauh panggang dari api. Bahkan tak sedikit yang menganggap sebagai sebuah perhitungan pemerintah yang tidak realistis. Untuk membangun rumah ukuran 36 meter persegi dengan dana 9 juta, artinya biaya pembangunan rumah tersebut per meternya adalah Rp. 250.000. Sementara harga semen saja sudah Rp. 40.000 per sak.
Resiko Usaha Properti
Usaha properti memang cukup menjanjikan, tapi reisiko juga termasuk yang besar. Pandangan kebanyakan orang adalah pengembang perumahan terutama perumahan mewah, tentunya mempunyai keuntungan yang berlimpah. Tidak bisa dipungkiri juga, tapi bagaimana dengan para pengembang skala kecil?
Keuntungan mungkin tidak terlalu besar, tapi juga tidak terlalu mepet. Cara yang biasa dilakukan oleh pengembang pembangunan rumah-rumah sederhana adalah bekerja sama dengan perusahaan yang akan membangun perumahan bagi para pekerjanya.
Cara ini cukup ampuh unruk menjaga keuangan perusahaan pengembang skala kecil karena rumah-rumah yang dibangun sudah pasti langsung terserap atau laku terjual. Tapi kalau membangun bukan atas pesanan, maka bisa jadi mereka akan merugi. Kerugiannya bisa sampai Rp 500.000 per bulan. Hal ini disampaikan oleh Dwi Bagus Handhoko, pendiri dan juga Direktur Utama PT Karka Yasa Profilia yang bergerak dalam pembangunan perumahan sederhana dengan bentuk eksterior yang lumayan unik.
Lain PT Karka Yasa Profilia, lain grup Agung Podomoro yang merupakan pengembang kelas kakap yang sangat disegani di negara ini. Agung Podomoro bergerak di jalur yang lebih besar lagi. Grup ini membangun berbagai perumahan mewah di sekitar Jakarta dan juga apartemen dan gedung-gedung besar lainnya. Segmen yang dibidik tentu saja berbeda.
Keuntungannya, jangan disamakan. Bila Dwi Bagus dari PT Karka Yasa Profilia saja mengatakan bahwa keuntungannya sebulan bisa mencapai Rp 800 jutaan dengan aset sekitar Rp 77 miliar, bagaimana dengan Agung Podomoro yang mempunyai aset jutaan dolar Amerika? Keuntungannya pasti lebih dari yang diraih oleh perusahaan Dwi. Hal yang wajar tentu saja bila usaha properti memang selalu menjanjikan, dengan asumsi bahwa masyarakat masih tetap membutuhkan hunian yang tidak saja layak tapi aman dan nyaman.
Salah satu upaya untuk menyediakan rumah yang layak, aman dan nyaman itulah, beberapa pengembang besar menyediakn konsep cluster dengan sistem keamanan 24 jam. Kompleks perumahan dengan akses satu pintu ini memang menjadi perhatian dan diminati oleh masyarakat menengah sekarang ini. Alasannya selain keamanan, berdiam di rumah dengan sekeliling pagar tinggi itu memberi nilai tambah tersendiri terutama bagi mereka yang bersikap individualistis. Kenyataan inilah yang kemudian diserap banyak pengembang dan ternyata tingkat serapan pasarnya pun lebih baik, apalagi mereka hanya membangun dalam jumlah rumah yang tidak terlalu banyak.
Ikuti Aturan
Usaha properti adalah usaha kepercayaan. Jadi bila sebuah perusahaan pengembang ingin terus eksis dan berkembang, maka kualitas, harga, janji harus ditepati sehingga masyarakat akan semakin percaya bahwa pengembang tersebut amanah. Semua aturan yang sudah digariskan oleh pemerintah, harus diikuti dan jangan sesekali diabaikan. Sekali masyarakat tak percaya, akan susah untuk bangkit lagi. Dan kepercayaan ini pula yang sebenarnya menjadi jaminan apakah modal akan cepat kembali atau justru akan terkatung-katung karena banyak rumah yang tidak terjual akibat berita miring dari penghuni lama tentang ketidak amanahan pengembangnya.
